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A popularidade dos Fundos de Investimentos Imobiliários vem crescendo nos últimos anos. Segundo dados da B3, o número de investidores nesse mercado vem atingindo recordes desde 2019.[1] Por oferecer produtos com baixa volatilidade em comparação às ações listadas na Bolsa de Valores, dividendos mensais e por ser uma oportunidade para diversificação de ativos, esse mercado se tornou um grande atrativo para investidores.
Levando isso em conta, separamos 4 pontos importantes sobre a tributação desses Fundos para você, investidor pessoa física. Veja abaixo.
Os principais tipos de Fundos de Investimento Imobiliários
Antes de apresentar os aspectos tributários dos fundos imobiliários, é importante entendermos o seu conceito.
Os Fundos de Investimento Imobiliário, representado também pela sigla FII, são uma forma de investir no mercado imobiliário sem ter que comprar um imóvel. São formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos em diversos tipos de investimentos imobiliários e obter retornos pela exploração da locação, arrendamento, venda do imóvel e demais atividades do setor.
Existem diversos Fundos Imobiliários, porém, eles podem ser divididos em 2 tipos principais: fundos de tijolo e fundos de papel.
Os Fundos de Tijolo têm como objetivo comprar ou construir imóveis para alugar ou vender, principalmente, considerando o potencial de valorização ao longo do tempo. Estes imóveis podem ter destinações variadas, como: lajes corporativas, galpões industriais, hospitais, hotéis e shoppings centers.
Já os Fundos de Papel são fundos de investimentos que atuam, em regra, nos recebíveis imobiliários, que são investimentos de renda fixa voltados ao setor imobiliário, como por exemplo: CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e LH (Letras Hipotecárias).
- Os Dividendos
Para os investidores que optam por montar uma carteira de investimentos imobiliários, os dividendos são uma grande vantagem. Pela regulamentação, os fundos imobiliários têm a obrigatoriedade de distribuir, no mínimo, 95% dos lucros auferidos semestralmente para os seus investidores, no entanto, a maioria faz isso mensalmente. [2]
A distribuição de proventos é feita de acordo com a quantidade de cotas que o investidor possui, desta forma, quanto maior a sua participação no capital do Fundo, mais proventos irá receber.
Quando falamos de dividendos é importante destacar que a renda gerada é isenta de Imposto de Renda para pessoas físicas. O artigo 3º, III e parágrafo único da Lei nº 11.033/2004, com as inclusões promovidas pela Lei nº 11.196/05, determina algumas regras para que essa isenção ocorra, tais como:
(i) O cotista beneficiado tiver menos de 10% de cotas do Fundo ou cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de até 10% do total de rendimentos auferidos pelo Fundo;
(ii) O FII ter no mínimo 50 cotistas;
(iii) As cotas do FII serem negociadas exclusivamente em Bolsa de Valores ou mercado de balcão organizado.
- Quando é cobrado o Imposto de Renda?
Como vimos no tópico anterior, uma forma de obter ganho nos FIIs são os dividendos, porém, outro meio importante é a valorização das cotas, assim como ocorre com as ações da Bolsa de Valores.
Nesse sentido, a cobrança de imposto incide sobre a venda das cotas, referentes ao ganho de capital, resultante da diferença entre o preço médio de aquisição das cotas e aquele recebido em virtude de sua alienação.
O investidor deverá pagar o Imposto de Renda sobre o ganho de capital com alíquota de 20% (vinte por cento), como prevê o artigo 18 da Lei nº 8.668/1993. Porém, os prejuízos anteriores em negociação de cotas podem ser utilizados para abater os lucros futuros em operações do mesmo tipo, ou seja, também envolvendo Fundos Imobiliários, desde que este prejuízo esteja devidamente declarado à Receita Federal.
- Como é feito o pagamento do IR?
Nos FIIs, todas as operações que geram ganhos, por menores que sejam, são tributadas, com exceção dos dividendos. É importante atentar-se ao fato do tributo não ser descontado na fonte, ou seja, a responsabilidade pelo recolhimento do IR é do próprio investidor.
Por esse motivo, para que o imposto seja recolhido de forma correta, é essencial que o investidor mantenha o controle dos valores de aquisição e venda das cotas dos seus Fundos Imobiliários.
O pagamento deve ser feito por meio de um Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) emitido junto à Receita Federal até o último dia útil do mês subsequente à operação de venda.
Cabendo ao investidor informar a operação realizada e os valores já recolhidos no momento do envio da Declaração de Ajuste Anual.
- A Declaração de Ajuste Anual
A Receita Federal determina que todo contribuinte pessoa física que realizou operações em Bolsa de Valores deve apresentar sua declaração de imposto de renda. Assim, ao adquirir cotas de fundos imobiliários os investidores são obrigados a inclui-las em sua Declaração de Ajuste Anual. [3]
É necessário preencher informações como o valor em custódia, que será incluído na aba “Bens e Direitos”, os proventos recebidos em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” e os ganhos de capital nas negociações na aba “Renda Variável – Operações de Fundos de Investimento Imobiliário”.
Quanto ao valor de custódia, é importante lembrar que deve ser considerado o valor de aquisição e não o valor atual dos Fundos em carteira. Isso porque, só é possível apurar ganhos ou perdas após a venda da cota.
Essas informações constam no informe de rendimentos fornecido pelo administrador de cada Fundo Imobiliário e é enviado anualmente por correio ou no e-mail do investidor. Além disso, em toda operação realizada é gerada uma ‘’Nota de Corretagem’’, onde é possível verificar o valor de compra e venda de ativos, assim como as taxas cobradas e os valores totais.
Importante ressaltar, ademais, a necessidade de manter os documentos que comprovam cada operação realizada, caso seja necessário apresentar à Receita Federal no futuro.
Considerações Finais
Como vimos, Fundos Imobiliários são uma forma de investir que vem ganhando cada vez mais espaço no mercado, visto que podem ser uma oportunidade interessante para os investidores pessoas físicas por diversos motivos.
Porém, é importante atentar-se à sua tributação. Apesar dos dividendos serem isentos de IR, os lucros auferidos por vendas de cotas são tributados e existe a possibilidade de compensação com prejuízos acumulados em operações anteriores semelhantes. Além disso, ao adquirir cotas de Fundos Imobiliários os investidores são obrigados a informá-las em sua Declaração de Ajuste Anual.
Continue nos acompanhando e fique por dentro de todas as novidades sobre o tema.
[1] Disponível em: < https://valorinveste.globo.com/produtos/fundos-imobiliarios/noticia/2021/01/07/fundo-imobiliario-pode-passar-de-2-milhoes-de-investidores.ghtml > Acesso em: 23 mar. 2021.
[2] Artigo 10, parágrafo único, da Lei Federal nº 8.668/1993.
[3] De acordo com o artigo 2º, III, da Instrução Normativa RFB nº 2010/2021, está obrigada a apresentar a Declaração de Ajuste Anual de 2021, a pessoa física residente no Brasil que, no ano calendário de 2020, realizou operações na Bolsa de Valores.
