É DEVIDO IMPOSTO DE RENDA NA TROCA DE IMÓVEIS?

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A Receita Federal, por meio da Solução de Consulta nº 128/2024, entendeu que as operações de troca de imóvel residencial por unidades comerciais futuras de incorporadora devem ser tributadas. Entenda melhor sobre o caso e as opções abaixo.

O que é Ganho de Capital?

Antes de adentramos propriamente no tema, se faz necessário elucidar o que é Ganho de Capital e o imposto devido é necessário esclarecer que o Ganho de Capital é a diferença positiva entre o valor da alienação do bem (por exemplo, venda, doação ou transferência) e o valor da aquisição deste bem.

O Ganho de Capital é apurado e tributado de maneira separada, não integrando a Declaração de Ajuste Anual (DAA) do Imposto de Renda. A apuração é realizada por meio do Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCAP). Inicialmente, é necessário fazer o download do Programa, disponível no site da Receita Federal do Brasil, e preencher alguns dados obrigatórios.

O tributo deve ser pago por meio da guia DARF emitida em duas vias pelo próprio GCAP, até o último dia útil do mês subsequente ao recebimento dos ganhos.

De acordo com o artigo 21 da Lei nº 8.981/1995, o Imposto de Renda devido pelas pessoas físicas possui alíquota inicial de 15% (quinze por cento), podendo chegar até 22,5% (vinte e dois e meio por cento) dependendo dos valores ganhos.

Questionamento

A Receita Federal foi questionada sobre interpretação dos dispositivos da legislação tributária que disciplinam a apuração do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (IRPF).

O proprietário do imóvel residencial informou que foi realizado contrato particular de permuta, com a entrega de um imóvel construído em um terreno para incorporadora imobiliária, com o compromisso de troca no futuro com unidades comerciais, havendo ainda pagamento de parte em valor, o qual é denominado de torna

No caso, o contrato seria posteriormente objeto de escritura pública de novação, confissão de dívida e promessa de dação em pagamento, sendo refletido a obrigação da incorporadora imobiliária de entregar as unidades autônomas a serem construídas.

O proprietário ainda destaca que, embora tenha realizado a entrega em permuta de um terreno com imóvel construído, a verdade é que o interesse da incorporadora imobiliária é no terreno, o qual será utilizado para a construção do empreendimento imobiliário, onde serão edificadas as unidades autônomas. Afastando assim a tributação em razão da equiparação do imóvel com o terreno.

Dessa forma, o proprietário formulou a seguinte dúvida para a RFB: Qual a qualificação da operação como permuta de imóveis com torna e o tratamento tributário aplicável?

Entendimento da Receita Federal

Em maio deste ano a Receita Federal publicou a Solução de Consulta 128/2024. O órgão fora questionado a respeito da possibilidade de equiparação da troca de unidade residencial com a de terreno para a construção de empreendimento imobiliário, afastando a tributação.

A Receita Federal em análise admite a exclusão de tributação do ganho de capital na hipótese de operações de permuta realizadas por contrato particular, desde que a escritura pública correspondente, quando lavrada, seja de permuta, o que entendeu ser diferentemente do caso em questão.

O órgão ainda destacou que o Regulamento do Imposto de Renda prevê que se equiparam a permuta as operações quitadas de compra e venda de terreno, acompanhadas de confissão de dívida e de escritura pública de dação em pagamento de unidades imobiliárias construídas ou a construir, sendo que essas opções de exclusão de tributação do ganho de capital se refere à permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, de maneira que esse benefício compreende todos os imóveis listados nos itens 1 a 5 do item 2 da Instrução Normativa SRF nº 84, de 1979.

A Receita Federal conclui que o fato evidencia o objetivo do dispositivo é de restringir o benefício da equiparação de que ele trata à compra e venda de terreno, sem estendê-lo à compra e venda de qualquer espécie de unidade imobiliária – hipótese que abarcaria o imóvel do consulente, constituído de terreno e prédio.

A Receita Federal ainda consolida seu entendimento com a seguinte narrativa “no caso narrado pelo consulente, se está diante de operação quitada de compra e venda de imóvel, acompanhada de confissão de dívida e de escritura pública de dação em pagamento de unidades imobiliárias construídas ou a construir, a seu caso não se aplica a equiparação prevista no § 1º do art. 132 do RIR/2018, pois o objeto da operação de compra e venda não é um terreno, mas um imóvel residencial”, reforçando assim a incidência de tributação no caso.

Considerações Finais

Podemos ver que a solução de consulta não atendeu as expectativas do contribuinte, que era de que o imóvel residencial recebesse o mesmo tratamento do terreno, o que afastaria a tributação do imposto de renda com base do ganho de capital obtido.

Ressaltamos que o imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital das pessoas físicas auferido na alienação de imóvel, na hipótese de o preço da venda ser pago em unidades imobiliárias a construir, deverá ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao do recebimento de cada unidade.

Destacamos a possibilidade de otimização da tributação através do planejamento tributário, além do planejamento familiar. Caso você esteja interessado no assunto, a equipe do Molina está à disposição para auxiliá-los.

Continue nos seguindo e fique por dentro de todas as novidades sobre o tema.

Equipe Tributária do Molina Advogados