APURAÇÃO DO GANHO DE CAPITAL NA ALIEANÇÃO DE IMÓVEL RURAL

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Em regra, o ganho de capital na alienação de bens imóveis é calculado com base na diferença positiva entre o valor da venda e o valor do custo de aquisição do imóvel.

O que muitos não sabem é que para os imóveis rurais existe também uma regra específica prevista na Lei nº 9.393/96 que pode ser mais vantajosa. Trata-se da apuração do ganho de capital com base na diferença entre o valor da terra nua no momento da aquisição e da alienação do bem.

Para entender mais sobre essa possibilidade, veja abaixo o resumo que preparamos para você.

Lei nº 9.393/96

De acordo com o artigo 19 da Lei nº 9.393/96, o ganho de capital na alienação de imóvel rural pode ser calculado com base na diferença entre o valor da terra nua (VTN) quando da aquisição e o valor da terra nua (VTN) no momento da alienação, ambos indicados no DIAT que compõe a Declaração do ITR e é, normalmente, encaminhada entre agosto e setembro de cada ano.

O conceito de valor da terra nua, por sua vez, exclui as construções, instalações e benfeitorias, culturas permanentes e temporárias, pastagens cultivadas e melhoradas e florestas plantadas.

Assim sendo, é comum que o valor da terra nua seja inferior aos valores da transação, o que impacta diretamente na apuração do ganho de cálculo e, por consequência na tributação da operação.

Por exemplo, se o imóvel rural foi adquirido por R$ 1 milhão e alienado por R$ 2 milhões, adotando-se a regra geral, teríamos um ganho de capital correspondente a R$ 1 milhão.  Por outro lado, se o mesmo imóvel tem VTN no ano de aquisição de R$ 700 mil e VTN no ano de alienação de R$ 1 milhão, a base de cálculo para o tributo será de R$ 300 mil, o que representará uma redução tributária significativa.

Cumpre observar que, nos termos do artigo 14 da Lei nº 9.393/96, no caso de falta de entrega do DIAT, subavaliação ou prestação de informações inexatas ou incorretas, a Receita Federal procederá à determinação e ao lançamento do ITR considerando informações sobre preços de terras constantes em seu sistema e os dados de área total, área tributável e grau de utilização do imóvel, apurados em procedimentos de fiscalização.

Instrução Normativa nº 84/01

Não obstante as previsões da Lei nº 9.393/96, a Receita Federal editou a Instrução Normativa (IN) SRF nº 84/01 que trata sobre os mecanismos para apuração do ganho de capital na alienação de imóvel rural e condicionou a aplicação da sistemática legal do VTN à data da entrega do DIAT.

De acordo com a norma, caso a aquisição e a venda do imóvel rural ocorram antes da entrega da DIAT, o ganho de capital seria a diferença entre o valor de alienação e o custo de aquisição. Assim sendo, seria afastada a regra especial, aplicando-se a regra geral de apuração do ganho de capital.

Já na hipótese de imóvel rural adquirido antes da entrega da DIAT e alienado, no mesmo ano, após a sua entrega, não haveria ganho de capital, por se tratar de VTN de aquisição e de alienação de mesmo valor.

Por fim, estabelece a IN que, caso não tenha sido apresentado DIAT relativamente ao ano de aquisição ou de alienação, ou em ambos, considera-se como custo e como valor de alienação o valor constante nos respectivos documentos de aquisição e de alienação.

Como é possível perceber, a Instrução Normativa cria restrições para a apuração do ganho de capital pelo VTN que vão além das previsões da Lei nº 9.393/96, haja vista inexistir na lei qualquer limitação condicionada a entrega da DIAT e expressa previsão de que na ausência de entrega, subavaliação ou prestação de informações inexatas ou incorretas, a Receita Federal procederá à determinação com base nos dados de seu sistema.

Outro aspecto controverso refere-se ao tratamento das benfeitorias por parte da Instrução Normativa.

É importante lembrar que tal sistemática abrange apenas a terra nua, por isso as benfeitorias existentes no imóvel devem ser consideradas separadamente. Contudo, determina a IN que, caso as benfeitorias tenham sido deduzidas como despesas de custeio no passado, o valor de alienação referente a elas será tributado como receita da atividade rural, o que pode ser mais benéfico do ponto de vista tributário.

Por outro lado, se as benfeitorias não foram deduzidas como despesas na apuração da base de cálculo do IRPF, o valor de alienação destas será tributado como ganho de capital, adicionando o custo delas no VTN, o que não encontra previsão semelhante na Lei nº 9.393/96.

Como é possível perceber, a Instrução Normativa criou uma série de restrições ao direito dos contribuintes que não estavam previstos na Lei nº 9.393/96, ensejando discussões no âmbito administrativo e judicial.

Neste sentido, destaca-se que o Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3)[1] já possui alguns posicionamentos favoráveis aos contribuintes em que entendeu que a ausência da DIAT não ensejaria a aplicação dos valores dos instrumentos negociais, por estar em claro desacordo com a lei. Prosperando, portanto, o quanto previsto pela Lei nº 9.393/1996.

Fique atento!

Como é possível perceber, a adoção da sistemática da Lei nº Lei nº 9.393/96 pode ser muito vantajosa para os contribuintes, haja vista o seu potencial de redução da base de cálculo e, por conseguinte, do IR incidente na alienação do imóvel rural.

Contudo, há a necessidade de uma análise detalhada da operação a fim de observar os diversos requisitos envolvidos na operação, como a entrega da DIAT, as deduções de benfeitorias, entre outros aspectos.

É essencial também a formalização da operação e manutenção dos documentos comprobatórios, haja vista a possibilidade de questionamentos por parte do Fisco no futuro.

Por fim, vale lembrar que o eventual descumprimento das exigências da IN não afasta, por si só, a possibilidade de apuração do ganho de capital via VTN, sendo possível seguir com discussões no âmbito administrativo e/ou judicial a fim de garantir a aplicação da sistemática mais favorável para o contribuinte.

Continue nos seguindo e fique por dentro de todas as novidades sobre o tema.

Equipe Tributária do Molina Advogados

[1] TRF-3. Apelação/Remessa Necessária nº 5001521-07.2022.4.03.6109. Relator: Des. Fed. Souza Ribeiro. Julgamento 11.12.2023.

TRF-3. Apelação nº 5000130-14.2017.4.03.6102, Relator: Des. Fed. Consuelo Yatsuda M. Yoshida, julgado em 08/05/2023.

TRF-3 Apelação nº 5001929-27.2021.4.03.6143, Rel. Des. Fed. Nery da Costa Junior, julgado em 20/09/2023.